Die eigene Immobilie realistisch bewerten, das fällt manchem Eigentümer schwer. Sie haben dort schöne Jahre verbracht und alle Räume stecken voller Erinnerungen. Dass der Boden bereits 20 Jahre alt ist und es durch die Fenster zieht wird dann vielleicht ausgeblendet. Auch dass die baulichen Standards und Anforderungen in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Doch hinter jedem Immobilienverkauf steckt oft auch eine Veränderung der Lebensumstände, was früher einmal passte, passt jetzt eben nicht mehr. Doch was ist nun der richtige Preis? An dieser Stelle kann sich bereits ein erfolgreicher Verkauf entscheiden. Einfach schätzen? Dazu bedarf es viel Erfahrung. Ein kurzer Blick ins Internet und schnell vergleichen?  Da vergleicht man schnell Äpfel mit Birnen. Hoch ansetzen und dann verhandeln? Da landet man am Ende schnell unter Wert und merkt es nicht einmal. Zu niedrig? Bloß nicht! Den Service Immobilienbewertung Wiesbaden erhalten Sie aber gerne über diese Webseite.

Sie haben sich für einen Verkauf entschieden? Für eine erfolgreiche Vermarktung benötigt man, neben aussagekräftigen Fotos und Texten, diverse Unterlagen für ein Expose. Dieses ist nicht nur eine wichtige Informationsquelle für Interessenten, sondern auch Grundlage für eine eventuelle Finanzierungsanfrage bei der Bank des Kaufinteressenten. Sie benötigen diesbezüglich für ein Haus mindestens folgende Dokumente:

  • Lageplan / Kataster
  • Grundrisse / Bauzeichnungen
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug

Sollte ein Wohnungsverkauf anstehen, benötigen Sie zusätzlich folgende Dokumente:

  • Versammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre
  • Wirtschaftsplan aktuell
  • Hausgeldabrechnung aktuell
  • Nachweis Rücklagen
  • Teilungserklärung
  • Ggf Mietvertrag

Und selbstverständlich braucht man gute Fotos. Diese sollen nicht nur ansprechend, sondern auch informativ sein. Der blühende Busch im Garten mag schön anzusehen sein, aber wichtig ist manchmal eben auch ein Blick in den Keller. Ehrlichkeit zählt, sollte es zu einer Besichtigung kommen, muss die durch die Fotos geweckte Erwartungshaltung stimmen.

Hier ist das Internet die zentrale Plattform, es gibt diverse große und kleine Immobilienportale. Stimmen Angebot und Preis, werden sich Interessenten melden. Es macht aber keinen Sinn, mit jedem Interessenten auch zu besichtigen. Ein gutes Expose hilft im Vorfeld bereits zu klären ob die Immobilie wirklich passen könnte, ergänzend dazu sollte ein Telefonat erfolgen. Nur ernsthafte Anfragen mit Angabe von Namen und Kontaktdaten zählen, denn Sie wollen wissen mit wem Sie es zu tun haben. Und dann heißt es besichtigen… Es kann gut sein, dass ernsthafte Interessenten das Objekt mehrfach besichtigen möchten, ggf auch mit hinzu gezogenen Experten. In den allermeisten Fällen ist bei einem Immobilienkauf eine finanzierende Bank involviert, dann müssen alle erforderlichen Unterlagen zur Finanzierungsprüfung zur Verfügung gestellt werden. Die Finanzierungsprüfung kann durchaus mehrere Wochen dauern und Rückfragen zur Folge haben, oft auch noch den Besuch eines Sachverständigen der Bank.

Ist ein solventer Kaufinteressent gefunden, kommt als nächstes der Gang zum Notar. Diesen zu wählen (und zu zahlen) ist Sache des Käufers. Und erst ein Notarvertrag besiegelt den Kauf, doch bis zur Übergabe der Immobilie und der Kaufpreiszahlung werden trotzdem noch mehrere Wochen vergehen. Der Notar wird einen Vertragsentwurf vorbereiten und ihn beiden Vertragsparteien zur Prüfung vorlegen. Notarverträge lesen sich kompliziert, aber es gibt genug Zeit alle Fragen zu klären. Der gemeinsame Notartermin und die Unterschrift aller Vertragsparteien besiegelt dann den Verkauf. Trotzdem ist noch nicht sofort der Kaufpreis fällig und die Immobilie muss übergeben werden. Erst müssen noch diverse Formalitäten geklärt und abgearbeitet werden, hier wird der Notar aktiv.

Erfahrungsgemäß kann man schon wenige Tage nach einem gut vorbereiteten Vermarktungsstart ernsthafte Interessenten finden, daraus kann innerhalb von 4 bis 8 Wochen ein Notartermin resultieren. Eine Objektübergabe und Kaufpreiszahlung kann dann wenige Wochen danach erfolgen. Im schnellsten Fall können zwischen der Entscheidung zum Verkauf und dem Eingang des Kaufpreises auf Ihrem Konto nur circa 6 bis 8 Wochen vergehen. Allerdings lässt sich dieser Ablauf auch in Abstimmung zwischen Verkäufer und Käufer nach Bedarf abstimmen, bzw verlängern. So ist dann eine stressfreie Übergabe gewährleistet.

Was die Bewertung von Immobilien angeht, kann man sich derzeit nicht nur auf statistische Werte verlassen, eine genaue Beobachtung der aktuellen regionalen Entwicklungen ist eher maßgeblich. Was die Vermarktungphase angeht, so unterliegt diese natürlich den derzeit üblichen Sicherheitsmaßnahmen, lässt sich aber professionell abwickeln. Das heißt alle Ortstermine mit Sicherheitsabstand und in kleinen Gruppen, aussagekräftige Exposes (ggf mit Videorundgang) und ausführliche Telefonate mit potenziellen Interessenten vor jeder Besichtigung. Die Lockerungen schreiten aber derzeit voran, sollte sich die Situation nicht verschlimmern, wird man sicher bald wieder in den Normalzustand kommen. Ansonsten, zu diesem Thema, siehe auch Marktlage Wiesbaden

Das Bieterverfahren ist eine spezielle Preisfindungsmethode für Immobilien. Im Gegensatz zur traditionellen Methode schlägt beim Bieterverfahren der Kaufinteressent den Preis vor, Verkäufer können das Kaufangebot annehmen, sind aber nicht zum Verkauf verpflichtet. Zunächst wird der geplante Immobilienverkauf – wie bei der traditionellen Verkaufsmethode – bekannt gemacht bzw. vermarktet. Es wird zumeist auch ein realistischer Mindestpreis benannt. Es gibt beim Bieterverfahren nur einen oder über einen kurzen Zeitraum mehrere Termine, an dem alle Kaufinteressenten die Immobilie besichtigen können. Dabei erhalten die Interessenten bereits vorab ein ausführliches Exposé und nach weiterem Interesse alle weitere Unterlagen, die sie zur Kaufpreis-Findung oder Ermittlung benötigen. Innerhalb einer bestimmten Frist ist das Kaufangebot abzugeben. Beim Bieterverfahren werden nur Preise geboten, für die auch eine Zahlungsbereitschaft besteht. Wenn verhandelt wird, dann nur nach oben. Je mehr Interessenten es gibt, um so eher wird sich die Preisspirale aufwärts bewegen. Normalerweise wird eine Immobilie im Bieterverfahren also zum marktgerechten Preis verkauft und die Zahlungsbereitschaft der Kaufinteressenten voll ausgeschöpft. Das Bieterverfahren ist nicht mit einer Versteigerung oder Auktion gleichzusetzen, denn diese Verfahren enden zwingend mit einem Ergebnis. Beim Bieterverfahren hat der Höchstbieter keinen Anspruch auf den Zuschlag – der Verkäufer ist völlig frei in seiner Entscheidung.Ein Bieterverfahren passt aber nicht unbedingt zu jeder Situation und jeder Immobilie, besprechen Sie dies besser vorab mit einem Experten.

Im Bauamt sind alle Dokumente über Wiesbadener Immobilien hinterlegt und zugänglich. Die Adresse ist Gustav-Stresemann-Ring 15, 6189 Wiesbaden. Telefon 0611 31-6391. Jeden Mittwoch von 8 bis 18 Uhr ist Beratungstag, dann kann man ohne Anmeldung kommen, im Archiv Unterlagen einsehen und Ansprechpartner finden. Achtung: Durch die aktuelle Situation sind die Öffnungszeiten geändert, bzw zur Sicherheit vorab telefonisch bzu erfragen!

Alle Informationen über Ihr Grundstück (Größe, Grundstücksgrenzen, Rechtszustand etc…) finden Sie auch online. Das Portal "Geodaten online" ist ein Angebot der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation ermöglicht den Bezug von Produkten des Liegenschaftskatasters und der Landesvermessung. Hier erhalten Sie vielseitig nutzbare Geobasisdaten und Informationen, Auszüge aus dem Katasterbuch, verschiedene topographische und historische Karten.

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Ein Baulastenverzeichnis können Sie hier online anfordern.

In der Zeit von Herbst 2000 bis Herbst 2004 wurden die Hessischen Grundbuchämter auf elektronische Grundbuchführung umgestellt. Alle Papiergrundbücher wurden dabei in elektronische Form überführt. Verfügbar sind diese Grundbücher im Amtsgericht Wiesbaden, Mainzer Straße 124, 65189 Wiesbaden, Telefon: (0611) 32 61- 0, Sprechzeiten: Mo-Fr: 9:00-12:00 Uhr. Alternativ können Grundbücher auch über einen Notar online eingesehen und angefordert werden. Achtung: Durch die aktuelle Situation sind die Öffnungszeiten geändert, bzw zur Sicherheit vorab telefonisch bzu erfragen!

Die Bodenrichtwerte stellen eine wichtige Information über die aktuellen Grundstückswerte dar und werden über den örtlichen Gutachterausschuss anhand von realen Immobilienverkäufen ermittelt und alle 2 Jahre neu veröffentlicht, eine anschauliche Karte finden Sie hier. Bodenrichtwerte sind jedoch RICHTwerte, keine Festpreise. Der reale Wert eines Grundstücks kann und wird aus individuellen Gründen wahrscheinlich abweichen.

Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten will, braucht einen Energieausweis. Doch gilt die Pflicht nicht für alle Gebäude. Für Neubauten und grundlegend sanierte Immobilien ist die Berechnung ohnehin Bestandteil der vorgeschriebenen Wärmebedarfsberechnung, und bei Denkmalschutzobjekten ist er auch nicht vorgeschrieben. Käufer und Mieter erfahren mit dem Pass, wie hoch die Kosten für Heizung und Warmwasser in etwa sein werden, und bekommen Basisinformationen über Dämmung und Heizanlage. Eigentümer erhalten erste Informationen über den energetischen Zustand ihres Hauses sowie in Kurzform Empfehlungen für Sanierungen und Modernisierungen, die den Energieverbrauch senken. Es gibt zwei Varianten von Energiepässen, die sich deutlich in ihrer Aussagekraft, aber auch in ihren Kosten unterscheiden: Beim verbrauchsorientierten Ausweis wird lediglich der Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zugrunde gelegt. Er ist deutlich preiswerter als der bedarfsorientierte Ausweis, bei dem der Aussteller von einer durchschnittlich genutzten Immobilie ausgeht und anhand von bauphysikalischen Daten berechnet, wie viel das Haus oder die Wohnung im Standardfall verbraucht. Welchen Ausweis Sie gesetzlich benötigen wird Ihnen ein regionaler Anbieter sagen, es gibt jedoch auch Möglichkeiten diesen online zu bestellen.

Ein Immobilienverkauf ist zumeist ein Entschluss, der über viele Jahre reift. Verständlich, dass man dann nicht mehr jede Modernisierung oder Renovierung anpackt. Und oftmals ist man mit dem aktuellen Zustand ja auch durchaus zufrieden, ein Renovierungsstau bedeutet nicht in einer "Bruchbude" zu wohnen. Wohnstandards ändern sich jedoch über die Jahre, auch was noch voll funktionsfähig ist, kann trotzdem in den Augen eines potenziellen neuen Eigentümers eine Renovierung oder Modernisierung gebrauchen. Ein großes Thema hier auch die gestiegenen Anforderungen an die Energieeffizienz. Aber Gebrauchtimmobilien sind keine Neubauten, man muss notwendige Maßnahmen offen ansprechen und akzeptieren, letztendlich alles eine Preisfrage.

Unbebaute Grundstücke im Wiesbadener Stadtgebiet sind rar. So ist es immer wieder zu beobachten, dass sogar offenkundig bewohnbare Häuser abgerissen werden, um Neubauten Platz zu machen. Wenn die Bebaubarkeit des Grundstückes es zulässt, oftmals mit einer größeren Immobilie. Man spricht dann von "Verdichtung". Es klingt zwar unsentimental, aber dann war das geliebte Häuschen mit großem Garten als Abrissgrundstück einfach besser zu verkaufen. Denn einem Grundstückskäufer ist der Zustand des bestehenden Hauses egal, es zählen andere Kriterien. (Lage, Lage, Lage!) Das ist aber letztendlich von Fall zu Fall zu prüfen. Ein Abrissgrundstück hat aber auf jeden Fall nichts mit einem baufälligen Haus zu tun. Und der veröffentlichte Bodenrichtwert (hier) ist in einem solchen Fall auch nur ein Richtwert!

Verständlich, dass in einem solchen Markt auch Renditeobjekte stark gesucht sind. Dabei handelt es sich um vermietete oder vermietbare Objekte, von der Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus, in einzelnen Fällen auch Einfamilienhäuser. Da die Verkaufspreise recht hoch sind, sind die Renditeerwartungen über die Mieteinnahmen begrenzt, ein wichtiger Aspekt jeder Kalkulation ist jedoch sicher auch die erwartete Wertsteigerung und die gute Prognose des Immobilienstandortes. Die Käufer und Interessenten kommen sowohl aus Wiesbaden, als auch überregional. Grob gesagt, liegen die Verkaufspreise für Renditeobjekte bei circa (!) dem 18 bis 25fachen der Jahreskaltmiete. Trotzdem werden unvermietete Objekte zumeist höher verkauft, d.h. es gibt eine Preisdifferenz wenn ein Objekt mit Mieter an den Markt gegeben wird.

Manchmal stehen Eigentümer vor der Frage, ob sie ihre Immobilie vermieten oder verkaufen sollen. Denn als Vermieter bleibt man letztendlich Eigentümer, neben dem vermeintlich sicheren Anlageobjekt ist das oft auch ein zusätzlicher emotionalen Faktor. In vielen Fällen kommt es nach etwas Kalkulieren und Nachdenken aber dann doch zum Verkauf - aus plausiblen Gründen. Denn im derzeitigen Preisgefüge kann man im Verkaufsfall auf einen Schlag das 20 bis 30fache der Jahreskaltmiete erwirtschaften, ohne das Risiko von zukünftigen Sanierungen, Reparaturen und Mietausfällen. Man darf nicht vergessen, selbst wenn die Preise allgemein weiter steigen, auch der Zahn der Zeit nagt zeitgleich an jeder Immobilie. Spätestens wenn man abwägt, was in den nächsten 10 Jahren eventuell an Massnahmen anstehen könnte, sieht die Sache deswegen schnell anders aus. Sollte es zu einer Immobilienbewertung kommen, kann man die zu erwartende Mieteinahme übrigens auch ergänzend als Entscheidungshilfe dazu ermitteln.

In Wiesbaden stehen rund 25 Prozent der bebauten Fläche unter Denkmalschutz. Insgesamt umfasst dies rund 10.000 Objekte. Damit zählt Wiesbaden zu den denkmalreichsten Städten in Deutschland. Denkmalpflege meint alle Bemühung der Denkmaleigentümer, der Architekten, Ingenieure, Handwerker und der Fachleute in den Denkmalbehörden, die der Erhaltung und fachgerechten Instandsetzung, Konservierung und Restaurierung der Denkmäler dienen. Grundvoraussetzung dafür ist, dass die Werte der zu schützenden Objekte möglichst allen Beteiligten bekannt und bewusst sind. Dies zu vermitteln, ist in erster Linie Aufgabe der Unteren Denkmalschutzbehörde. Bei Objekten mit Denkmalschutz (Einzeldenkmal) müssen alle Arbeiten und Veränderungen abgestimmt und genehmigt werden, bei Ensembleschutz nur im Außenbereich.

Ein erfahrener Makler kann sehr hilfreich sein. Denn jeder Immobilienverkauf bedarf vieler Kenntnisse und ist auch wirtschaftlich von großer Tragkraft. Es geht um viel Geld und Verantwortung, und es können schnell Fehler passieren. Ein guter Makler kann in den Verkaufsverhandlungen Gold wert sein, weil er neutral und realistisch einschätzen kann, was die Immobilie wert ist und Verkaufsgespräche – so hart es auch klingen mag – emotionslos führen kann. Auch wird er die Bonität der Kaufinteressenten im Blick haben. Für Verkäufer ein doppelter Vorteil: Der Immobilienprofi schützt Sie vor der Belastung des Verkaufens, wickelt den gesamten Verkaufsvorgang ab, und bewahrt mitunter vor hohen Vermögensverlusten. Auch für Käufer ein Bonus, denn sie haben für alle Fragen einen kompetenten Ansprechpartner der zu Ehrlichkeit und Seriösität verpflichtet ist.

Die nur im Erfolgsfall anfallende Maklerprovision kann sich schnell rechnen (und ist in vielen Fällen zudem verhandelbar). Auch gibt es hier eine Änderung, in Zukunft tragen Käufer und Verkäufer die Maklercourtage gemeinsam zu gleichen Teilen. Damit wird voraussichtlich ab 2021 die alte Regelung abgelöst, dass im Normalfall nur der Käufer die in Hessen ortsübliche Provision von 5% zzgl MwSt zu zahlen hat. Der neue Modus ist deutlich fairer für alle Seiten und spiegelt auch eher die Tätigkeit des Maklers als für beide Seiten tätigen Vermittler dar.

Fremde Leute in den eigenen vier Wänden - wer will das schon. Und die Nachbarn müssen doch auch nicht immer alles mitbekommen. Auf der anderen Seite, wer verkaufen möchte, muss auch zeigen was er zu bieten hat. Hier kann ein Makler helfen. Es müssen nicht immer alle Fotos direkt online stehen, mit Adresse und privaten Informationen. Ein attraktiives Immobilienangebot wird auch ohne alle Details genug Interessenten finden, es müssen eben die passenden Fotos und Texte sein. Im Vorgespräch kann dann geklärt werden, wer ein Expose bekommt und ggf auch einen Besichtigungstermin. So wird es nur zu wenigen, aber ausgesuchten, Ortsterminen kommen und alles geht ganz diskret seinen Gang...